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miércoles, 7 de octubre de 2026

La deuda pública: el precio de vivir por encima de nuestros ingresos

Hay una cuestión que, a mi juicio, debería preocuparnos mucho más cuando hablamos del futuro de España: la deuda pública.

No porque endeudarse sea siempre malo. Una familia puede pedir una hipoteca para comprar una vivienda y una empresa puede endeudarse para realizar una inversión. El problema aparece cuando la deuda se convierte en una forma permanente de financiar gastos y, además de devolver el dinero prestado, tenemos que dedicar cada vez más recursos a pagar sus intereses.

Y España lleva muchos años acumulando deuda.

¿Cuánta deuda tenemos?

Según los últimos datos disponibles del Banco de España, en julio de 2026 la deuda de las Administraciones Públicas alcanzaba 1,744 billones de euros, aproximadamente el 99,9 % del PIB. Es decir, una cantidad prácticamente equivalente a todo lo que produce la economía española en un año. Banco de España

Es verdad que la situación ha mejorado respecto al máximo alcanzado después de la pandemia. La ratio de deuda sobre PIB llegó a superar el 120 % y posteriormente ha descendido. La propia AIReF señala que desde el máximo posterior a la pandemia se ha producido una reducción de 22,6 puntos de PIB. Airef

Pero hay un matiz importante:

que baje la deuda en porcentaje del PIB no significa necesariamente que debamos menos euros.

En julio de 2026 teníamos aproximadamente 1,744 billones de euros de deuda, y esa cantidad seguía creciendo un 3,8 % interanual. Banco de España

Esto merece que nos detengamos a pensarlo.


El problema no es solamente la deuda. Es lo que cuesta mantenerla.

Toda esa deuda tiene un precio: los intereses.

La AIReF prevé que el gasto por intereses alcance aproximadamente el 2,5 % del PIB en 2026 y también en 2027. Además, advierte de que el endurecimiento de las condiciones de financiación hará que el coste aumente progresivamente. Airef

Y aquí tenemos que hablar de dinero real.

En los ocho primeros meses de 2026, el Estado ya había pagado 25.955 millones de euros en intereses, un 11,4 % más que en el mismo periodo del año anterior. Ministerio de Hacienda

Si la previsión de AIReF para todo el conjunto de las Administraciones Públicas se cumple, estaremos hablando de del orden de 47.000-48.000 millones de euros anuales destinados a pagar intereses.

No estamos hablando de devolver la deuda.

Estamos hablando solamente de pagar el precio de haberla contraído.


¿Qué significa esto para un ciudadano?

Si dividimos aproximadamente 47.500 millones entre unos 49 millones de habitantes, obtenemos alrededor de:

970 euros por habitante y año.

No quiere decir que cada español reciba una factura de 970 euros. Es simplemente una manera de comprender la dimensión del problema.

Es como decir:

Cada año destinamos una cantidad equivalente a unos 970 euros por habitante solamente a pagar los intereses de la deuda pública.

Y esos intereses no construyen una carretera.

No pagan una pensión.

No financian una escuela.

No construyen un hospital.

No son una inversión nueva.

Son el coste financiero de decisiones de gasto y endeudamiento tomadas en el pasado.


Y aquí aparece el verdadero problema

Imaginemos que España consigue reducir poco a poco su déficit y deja de aumentar la deuda.

Sería una buena noticia.

Pero todavía tendríamos que seguir pagando los intereses de los aproximadamente 1,7 billones de euros acumulados.

Y si los tipos de interés permanecen elevados, ese coste puede aumentar.

La AIReF explica que el efecto de los tipos de interés no se traslada inmediatamente a toda la deuda porque España tiene una cartera con una vida media elevada. Por eso una subida de tipos se transmite progresivamente conforme se refinancia la deuda que vence. Airef

Esto es importante porque evita una exageración muy habitual:

una subida de un punto de los tipos no significa que mañana España vaya a pagar 17.000 millones más.

Pero nos permite comprender la magnitud del riesgo.

Si, hipotéticamente, un incremento de un punto porcentual acabara trasladándose al conjunto de una deuda de unos 1,74 billones:

1,74 billones × 1 % ≈ 17.400 millones de euros.

Es una simple referencia matemática, no una previsión.

Pero sirve para comprender algo:

Cuanto mayor es la deuda, mayor es nuestra sensibilidad a los tipos de interés.


¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

La evolución histórica ayuda a entenderlo.

Según el Banco de España, la deuda pública española estaba alrededor del 39 % del PIB en 2007.

Después llegó la crisis financiera:

  • 2007: 39 %
  • 2010: 53 %
  • 2012: 70 %
  • 2014: 100 %
  • 2015: 104 %
  • 2019: 98 %
  • 2020: 118 %
  • 2024: 102 %
  • 2025: 100,7 %
  • julio de 2026: 99,9 %. Banco de España

La pandemia provocó otro enorme salto.

Y aquí conviene ser justos: no todo el incremento de deuda tiene la misma explicación ni puede atribuirse a un único Gobierno. Crisis financieras, pandemia, caída de ingresos, medidas extraordinarias y déficits acumulados han tenido un papel importante.

Pero precisamente por eso debemos mirar hacia adelante.


¿Tenemos que eliminar la deuda?

No.

Y sería poco realista plantearlo así.

Una economía moderna puede convivir con deuda pública.

La cuestión importante es otra:

¿Podemos permitirnos que la deuda siga creciendo indefinidamente?

Ahí está el debate.

Porque mientras tengamos una deuda elevada tendremos que dedicar una parte importante de nuestros impuestos a pagar intereses.

Y ese dinero no puede utilizarse simultáneamente para otra cosa.

Es lo que los economistas llaman el coste de oportunidad.


El objetivo debería ser reducir progresivamente la deuda

No estoy hablando de hacerlo de golpe.

Tampoco de dejar de invertir.

Ni de eliminar servicios públicos esenciales.

Y mucho menos de defender que cualquier reducción del gasto sea buena por definición.

Estoy hablando de algo mucho más sencillo:

España debería intentar gastar, de forma estructural, menos de lo que ingresa.

Cuando la economía crezca, una parte de ese crecimiento debería utilizarse para reducir la deuda.

Cuando haya años buenos, deberíamos aprovecharlos para crear margen para los años malos.

Y cuando sea necesario endeudarse para realizar una inversión importante, deberíamos preguntarnos si esa inversión permitirá aumentar la capacidad productiva y el bienestar futuro, en lugar de utilizar deuda simplemente para financiar gasto corriente.


Porque la deuda de hoy es el presupuesto de mañana

Esta es, probablemente, la idea que más me interesa transmitir.

Cuando un Estado se endeuda, no desaparece el coste.

Lo desplaza hacia el futuro.

Nuestros hijos y nuestros nietos tendrán que pagar los intereses y, llegado el momento, devolver el principal o refinanciarlo.

Y cuanto mayor sea la deuda, menor será el margen que tendrán los futuros gobiernos para enfrentarse a una crisis, una recesión, una guerra, una pandemia o cualquier otra emergencia.

Por eso reducir la deuda no debería ser una cuestión de izquierdas o de derechas.

Debería ser una cuestión de responsabilidad intergeneracional.


Una frase para recordar

Podríamos resumir todo este asunto en una sola frase:

"No se trata de dejar de gastar. Se trata de no convertir el endeudamiento permanente en una forma de vida."

Porque si cada año necesitamos endeudarnos para pagar parte de nuestros gastos y, además, necesitamos pagar decenas de miles de millones en intereses por la deuda acumulada, llegará un momento en que una parte creciente de nuestro esfuerzo económico estará dedicada simplemente a mantener las obligaciones del pasado.

Y entonces sí podremos decir que estamos trabajando cada vez más para pagar los intereses de lo que ya nos hemos gastado, en lugar de utilizar nuestros recursos para construir el futuro.

La deuda puede ser una herramienta. Pero no debería convertirse en nuestra forma habitual de financiar el presente.

martes, 6 de octubre de 2026

¿Quién pagará mañana el Estado del bienestar?

Una reflexión ante las elecciones del 29 de noviembre

Se acercan las elecciones y, como suele ocurrir en estas fechas, comenzaremos a escuchar muchas promesas.

Subir las pensiones.
Mejorar la sanidad.
Reducir impuestos.
Aumentar las ayudas.
Construir viviendas.
Mejorar la educación.
Crear empleo.
Proteger a los más vulnerables.

Todas ellas son propuestas que, individualmente, pueden resultar atractivas. El problema aparece cuando intentamos ponerlas juntas sobre una misma mesa y hacemos una pregunta que pocas veces ocupa el centro del debate:

¿Cuánto cuesta todo esto y cómo pensamos pagarlo?

Porque España no parte de una situación en la que las cuentas públicas estén saneadas y dispongamos de un enorme margen para elegir.

La deuda pública española se situó al finalizar 2025 en torno a 1,7 billones de euros, aproximadamente el 100,7 % del PIB, según los datos del Banco de España.

Dicho de una manera más sencilla: debemos una cantidad aproximadamente equivalente a todo lo que produce España durante un año entero.

Esto no significa que España esté en quiebra ni que haya que salir corriendo a recortar pensiones, sanidad o educación.

Pero sí significa algo que deberíamos tener presente cuando escuchemos las promesas electorales: el dinero público no es infinito.


¿Significa esto que hay que recortar el Estado del bienestar?

No necesariamente.

Y aquí es donde creo que el debate suele equivocarse.

Cuando se habla de controlar el gasto público, inmediatamente aparece la acusación de que alguien quiere "recortar el Estado del bienestar".

Pero controlar el gasto no significa necesariamente eliminar servicios públicos.

También puede significar preguntarnos si todo el dinero que gastamos está consiguiendo el resultado que debería conseguir.

¿Hay gastos que podrían eliminarse sin perjudicar a los ciudadanos?

¿Hay organismos o estructuras que podrían funcionar con menos coste?

¿Existen subvenciones que ya no tienen sentido?

¿Se podrían gestionar determinados servicios de manera más eficiente?

¿Estamos obteniendo por cada euro público el resultado que deberíamos?

Y, sobre todo:

¿qué gastos serán imprescindibles dentro de diez, veinte o treinta años?

Porque ahí aparece un problema que no podemos solucionar mirando solamente al próximo presupuesto.


El problema que viene: cada vez habrá más personas mayores

España está envejeciendo.

Y esto tiene consecuencias enormes para las cuentas públicas.

Habrá que pagar pensiones durante más años.

Habrá más necesidades sanitarias.

Habrá más demanda de servicios de dependencia y cuidados.

Y, al mismo tiempo, tendremos que conseguir suficientes trabajadores y suficientes cotizaciones para financiar todo ello.

La AIReF ha advertido precisamente sobre esta presión demográfica y proyecta un aumento significativo del peso del gasto en pensiones en las próximas décadas.

Esto no es una cuestión de izquierdas o de derechas.

Es una cuestión matemática.

Y las matemáticas tienen la desagradable costumbre de no cambiar porque nos guste más o menos el resultado.


Entonces, ¿qué hacemos?

Aquí es donde me gustaría que comenzara el verdadero debate electoral.

Porque existen varias posibilidades.

Podemos intentar aumentar los ingresos.

Podemos intentar hacer crecer más la economía.

Podemos intentar aumentar el empleo y la productividad.

Podemos revisar gastos y eliminar aquellos que aporten poco.

Podemos reformar determinados servicios para hacerlos más eficientes.

Podemos modificar impuestos.

Podemos modificar prestaciones.

Podemos combinar varias de estas medidas.

Pero cada una tiene consecuencias.

Y eso es precisamente lo que deberíamos exigir a nuestros políticos:

No solamente que nos digan qué van a hacer, sino cuánto costará, cómo lo financiarán y qué consecuencias tendrá.


Porque también existe otra forma de recortar

Hay algo que a veces olvidamos.

Cuando hablamos de "recortar pensiones", normalmente pensamos en anunciar una reducción de las pensiones.

Pero existe otra manera mucho menos visible de reducir el poder adquisitivo:

hacer que las prestaciones crezcan durante años menos que el coste de la vida.

Lo mismo ocurre con los salarios, las ayudas o cualquier ingreso fijo.

Por eso, cuando un partido prometa mantener o aumentar una determinada prestación, sería interesante conocer algo más que el porcentaje de subida.

Deberíamos preguntar:

¿cómo evolucionará respecto a la inflación?

Porque cobrar un 2 % más no significa necesariamente tener más capacidad de compra si los precios han aumentado un 4 %.


Y aquí llegamos a una cuestión incómoda

Supongamos que un nuevo Gobierno llega a La Moncloa y descubre que necesita reducir el déficit.

Tiene dos caminos muy sencillos de explicar.

Puede aumentar los ingresos.

O puede reducir los gastos.

O puede hacer ambas cosas.

Pero ninguna de las tres opciones es políticamente gratis.

Si sube impuestos, alguien pagará más.

Si reduce gastos, alguien perderá una prestación, una subvención, un servicio o una parte de la financiación.

Y si decide no hacer ninguna de las dos cosas y continúa aumentando la deuda, también habrá un coste: habrá que pagar esa deuda y sus intereses en el futuro.

La cuestión, por tanto, no es si existe una solución sin coste.

La cuestión es:

¿Quién asumirá el coste y cuándo?


Quizá deberíamos cambiar la manera de votar

No me refiero a cambiar la papeleta.

Me refiero a cambiar las preguntas que hacemos antes de introducirla en la urna.

Durante una campaña electoral es relativamente sencillo decir:

"Vamos a mejorar las pensiones".

Mucho más interesante sería preguntar:

¿Cuánto costará?

"Vamos a mejorar la sanidad".

¿Con qué presupuesto?

"Vamos a construir vivienda".

¿Cuántas viviendas, en cuánto tiempo y con qué financiación?

"Vamos a bajar impuestos".

¿Cuánto dejará de ingresar el Estado y qué gasto se reducirá para compensarlo?

"Vamos a aumentar las ayudas".

¿Cuánto costarán anualmente cuando estén plenamente implantadas?

Y hay una pregunta que considero especialmente importante:

¿Qué ocurrirá con esas medidas si sus previsiones económicas no se cumplen?

Porque hacer un programa suponiendo que la economía crecerá mucho, que aumentará el empleo y que los ingresos fiscales crecerán rápidamente es relativamente sencillo.

Lo difícil es explicar qué ocurrirá si no sucede.


Ideología o ideas

Durante las próximas semanas veremos probablemente algo que ocurre en prácticamente todas las elecciones.

Personas que votarán a un partido porque se sienten identificadas con él.

Personas que votarán contra otro partido.

Personas que defenderán sus siglas antes incluso de conocer las propuestas.

Y otras que intentarán comparar.

Todas esas actitudes forman parte de la democracia.

Pero quizá deberíamos intentar hacer un pequeño esfuerzo adicional.

No confundir nuestras ideas con las siglas que las representan.

Un partido puede defender una propuesta que nos guste y otra que nos parezca equivocada.

Otro partido puede defender una medida que inicialmente rechazamos y, sin embargo, presentar argumentos que nos hagan cambiar de opinión.

Y eso no debería ser una derrota.

Cambiar de opinión después de conocer mejor los datos no es falta de convicción. Es precisamente una de las consecuencias de pensar.


La pregunta que debería acompañar a estas elecciones

No sé todavía qué propuestas concretas presentará cada partido para las elecciones del 29 de noviembre, ni si todos tendrán sus programas definitivos publicados.

Pero sí sé qué me gustaría encontrar cuando los publiquen.

No solamente una lista de buenas intenciones.

Me gustaría encontrar números.

¿Cuánto costará cada medida?

¿Cuánto se espera recaudar?

¿Cuánto se pretende ahorrar?

¿Qué crecimiento económico se presupone?

¿Qué ocurrirá con la deuda?

¿Cómo evolucionará el gasto en pensiones?

¿Qué pasará si las previsiones no se cumplen?

Y, sobre todo:

¿Cómo piensa cada candidato mantener el Estado del bienestar dentro de veinte años?

Porque probablemente esta sea una de las preguntas más importantes de estas elecciones.

No se trata de elegir entre Estado del bienestar y austeridad.

Se trata de conseguir que el Estado del bienestar sea sostenible.

Y para conseguirlo quizá tengamos que aceptar una idea que no suele gustar demasiado en campaña electoral:

**Prometer es fácil. Pagarlo es lo difícil.**

Y quizá esta vez, antes de decidir nuestro voto, deberíamos dedicar menos tiempo a escuchar lo que queremos oír y un poco más a preguntar:

"¿Me puede explicar cómo piensa hacerlo?"

lunes, 5 de octubre de 2026

¿Y QUÉ SE ENCONTRARÁ EL PRÓXIMO GOBIERNO?

El 29 de noviembre iremos a votar.

Unos estarán contentos.
Otros estarán decepcionados.
Y algunos pensarán que, por fin, las cosas pueden cambiar.

Pero hay algo que conviene tener muy presente:

El día después de las elecciones, los problemas de España seguirán estando ahí.

Cambiará el Gobierno.
No cambiará la realidad de un día para otro.

La vivienda seguirá siendo cara

Si hoy una persona no puede pagar un alquiler de 1.000 euros, no podrá pagar 600 simplemente porque haya cambiado el Gobierno.

Construir viviendas lleva años.

Y mientras tanto habrá que decidir:

¿Se construye más?
¿Se limita el precio?
¿Se ayuda al inquilino?
¿Se protege al propietario?
¿Quién paga esas ayudas?

Cualquier decisión tendrá beneficiados y perjudicados.

La inmigración tampoco tiene una solución sencilla

Habrá que controlar las fronteras.

Pero también habrá que decidir qué hacemos con las personas que ya están aquí.

Habrá que hablar de trabajo, vivienda, integración, servicios públicos y también de inmigración ilegal.

Y cualquier decisión provocará opiniones enfrentadas.

Y está el dinero

Aquí llegará probablemente uno de los problemas más difíciles.

Los ciudadanos queremos:

mejores pensiones, mejor sanidad, mejor educación, más vivienda, más seguridad y menos impuestos.

Pero el Gobierno tiene que pagar todo eso.

Y el dinero público no es infinito.

Por eso, tarde o temprano, cualquier Gobierno tendrá que responder a una pregunta muy sencilla:

¿De dónde sale el dinero?

Y aquí puede aparecer el verdadero problema

Supongamos que cambia el Gobierno.

Una parte de la población pensará:

"Ahora sí, las cosas van a cambiar."

Pero pasan seis meses.

La vivienda sigue cara.

Los impuestos siguen ahí.

La sanidad sigue teniendo problemas.

La inmigración sigue siendo un asunto polémico.

Los salarios no han subido lo suficiente.

Y la economía sigue teniendo sus dificultades.

Entonces alguien puede pensar:

"¿Para qué hemos cambiado de Gobierno si todo sigue igual?"

Y esa pregunta es mucho más peligrosa de lo que parece.

Porque la frustración puede crecer.

Primero llegan las quejas.

Después las manifestaciones.

Después las huelgas.

Y, si el Gobierno intenta solucionar un problema perjudicando los intereses de otro grupo, también aparecerán protestas de ese grupo.

Por eso el próximo Gobierno tendrá una tarea enorme

Y esto es importante:

No dependerá solamente de quién gobierne.

El problema será que muchas de las soluciones necesarias necesitan tiempo.

Y los ciudadanos queremos resultados ahora.

Ese puede ser el gran choque de la próxima legislatura:

problemas que necesitan años para solucionarse y una sociedad que quiere soluciones inmediatas.

Por eso, quizá deberíamos empezar a prepararnos para algo que pocas veces se explica durante una campaña electoral:

el próximo Gobierno no va a recibir un país con los problemas solucionados.

Va a recibir un país con problemas.

Y tendrá que tomar decisiones.

Algunas gustarán.

Otras no.

Algunas funcionarán rápidamente.

Otras tardarán años.

Y otras pueden incluso empeorar temporalmente una situación antes de mejorarla.

Y entonces tendremos que decidir nosotros también qué queremos

Porque una democracia no consiste solamente en votar cada cuatro años.

También consiste en aceptar que las soluciones tienen un precio, que no todos podemos ganar al mismo tiempo y que muchas veces tendremos que elegir entre varias opciones imperfectas.

Y quizá la pregunta más importante que deberíamos hacernos antes del 29 de noviembre no sea:

"¿Quién me promete solucionar mis problemas?"

Sino:

"¿Qué problemas tenemos realmente, qué solución propone cada uno y cuánto nos va a costar?"

Porque cambiar al Gobierno puede ser relativamente sencillo.

Cambiar la realidad de un país es bastante más difícil.

Y eso, gane quien gane, es lo que empezará el 30 de noviembre.

sábado, 3 de octubre de 2026

Vivienda: ¿de verdad tenemos que elegir entre el propietario y quien necesita una casa?

Una vez más, uno de los grandes problemas de España parece obligarnos a situarnos en uno de los dos extremos habituales: o estás con quienes necesitan una vivienda, o estás con los propietarios que las ponen en alquiler.

Y quizá ese sea precisamente el primer error.El problema de la vivienda no debería plantearse como una guerra entre propietarios e inquilinos. Unos necesitan una vivienda que puedan pagar y otros necesitan tener garantías de que alquilar la suya no se va a convertir en un problema. Ambas cosas son perfectamente legítimas.

La dificultad aparece cuando la demanda de vivienda crece mucho más deprisa que la oferta disponible. Cuando hay muchas personas buscando vivienda y pocas viviendas disponibles, los precios suben. Y llega un momento en que una parte importante de la población sencillamente no puede acceder a ellas.

¿Qué debería hacer un Gobierno ante esta situación?

En mi opinión, debería intentar hacer que aumente la oferta de vivienda y conseguir que el propietario tenga motivos para poner su vivienda en alquiler, al mismo tiempo que protege al inquilino frente a situaciones abusivas.

Eso significa buscar un equilibrio: precios razonables, incentivos fiscales para quien alquila, más vivienda pública y, sobre todo, seguridad jurídica.

Pero aumentar la oferta de vivienda tampoco es tan sencillo como decir «hay que construir más». Los ayuntamientos tienen una capacidad limitada y, en muchos casos, se enfrentan a procedimientos largos y complejos para modificar sus Planes Generales de Ordenación Urbana, recalificar terrenos o desarrollar nuevo suelo urbanizable. Entre planeamiento, informes sectoriales, alegaciones y distintas autorizaciones administrativas, pueden pasar años antes de que un terreno que podría acoger viviendas llegue realmente a estar disponible para construir.

Y mientras tanto, la demanda continúa. Si queremos solucionar de verdad el problema de la vivienda, también habría que preguntarse si estamos facilitando suficientemente a los municipios la posibilidad de generar nuevo suelo residencial allí donde sea necesario y exista capacidad para hacerlo. Porque difícilmente podremos aumentar de forma significativa el número de viviendas si no aumentamos también, cuando sea razonable y sostenible, el suelo sobre el que puedan construirse.

Porque también hay una pregunta que pocas veces se plantea:
¿qué propietario va a poner su vivienda en alquiler si tiene miedo de no poder recuperarla cuando la necesite, o si percibe que las consecuencias de un impago pueden recaer durante mucho tiempo sobre él?

Y aquí aparece otro asunto especialmente delicado: la ocupación y las dificultades para recuperar una vivienda.

Proteger a una persona vulnerable que no puede pagar un alquiler puede ser necesario. Pero proteger a una persona vulnerable no debería significar convertir al propietario en responsable de solucionar por sí solo un problema social que corresponde afrontar a las Administraciones.

Si el Estado considera que una familia necesita permanecer temporalmente en una vivienda porque no dispone de otra alternativa, quizá debería ser el propio Estado quien garantizase esa solución, y no trasladar automáticamente el coste y el riesgo al propietario.

Porque al final podemos encontrarnos con una paradoja:

queremos que haya más viviendas en alquiler, pero hacemos que algunos propietarios tengan cada vez más motivos para no alquilarlas.

Y mientras tanto, seguimos enfrentando a quienes buscan una vivienda con quienes ya tienen una.

Quizá deberíamos dejar de preguntarnos «¿propietarios o inquilinos?» y empezar a preguntarnos:

¿Qué podemos hacer para que haya más viviendas, a precios razonables, y con garantías para las dos partes?

Porque una sociedad madura debería ser capaz de defender el derecho a una vivienda digna sin convertir en enemigo a quien posee una vivienda.

¿Vosotros cómo lo veis? ¿El problema está en los propietarios, en las leyes, en la falta de vivienda… o en una combinación de todo ello?

domingo, 27 de septiembre de 2026

La vivienda en España: ¿cómo hemos llegado hasta aquí?

Una historia de suelo, ladrillo, crédito, alquiler y decisiones políticas

Hay pocas cosas que hayan cambiado tanto en España durante las últimas décadas como nuestra relación con la vivienda.

Durante muchos años, comprar una casa parecía formar parte del camino natural de cualquier familia. Hoy, para muchos jóvenes y también para familias con ingresos normales, conseguir una vivienda a un precio razonable se ha convertido en uno de los principales problemas de su vida.

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

La respuesta no está en una sola ley, ni en un solo Gobierno. El problema de la vivienda se ha ido construyendo durante décadas, a través de decisiones políticas, económicas y urbanísticas tomadas en circunstancias muy diferentes.

Y quizá entender esa historia nos ayude a comprender mejor el problema actual.


De un país de propietarios a un país con problemas para alquilar

La Constitución de 1978 estableció en su artículo 47 que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo, regulando además la utilización del suelo para impedir la especulación.

Sin embargo, España desarrolló durante décadas un modelo basado fundamentalmente en la vivienda en propiedad.

Se construyeron millones de viviendas y se incentivó fiscalmente la compra. La vivienda se convirtió así no solamente en un lugar donde vivir, sino también en la principal forma de ahorro y patrimonio de muchas familias.

El problema es que este modelo lejos de generar un gran parque público de viviendas destinadas permanentemente al alquiler asequible, generó una bolsa de riqueza, donde invertir los ahorros y que había que proteger.

Y esa circunstancia pesa hoy enormemente.


Los años del «España va bien» inmobiliario

Durante los años noventa y, sobre todo, entre 1997 y 2007, España vivió una extraordinaria expansión inmobiliaria.

Se construyeron viviendas a un ritmo muy elevado y el crédito era abundante.

La legislación del suelo también cambió. La Ley 6/1998 modificó sustancialmente el régimen del suelo y las valoraciones, dentro de un proceso que favoreció una mayor disponibilidad potencial de terrenos para su transformación urbanística.

Pero ocurrió algo importante: el precio del suelo empezó a incorporar las expectativas de lo que podría llegar a construirse sobre él.

Y cuanto más caro era el suelo, más difícil resultaba que la vivienda final fuese barata.

Durante aquellos años, además, comprar una vivienda se convirtió para muchas personas en una inversión. Se compraba porque se esperaba que siguiera subiendo.

Y mientras subían los precios, aumentaba también el endeudamiento de las familias.

Hasta que llegó 2008.


La burbuja explota

La crisis financiera e inmobiliaria cambió completamente el escenario.

Se paralizó la construcción, desaparecieron empresas, aumentó el desempleo y muchas familias tuvieron problemas para pagar sus hipotecas.

España se encontró entonces con una curiosa contradicción:

había construido una enorme cantidad de viviendas, pero eso no significaba que existiera vivienda asequible allí donde la población la necesitaba.

Había viviendas vacías o sin vender en determinados lugares y, al mismo tiempo, dificultades para acceder a una vivienda en otros.

La crisis también dejó otra consecuencia: durante años se construyó muy poco.

Y esta circunstancia sería importante más adelante.


El giro hacia el alquiler

Después de la crisis, comprar una vivienda se hizo más difícil para muchas personas.

Los jóvenes tenían mayores dificultades para ahorrar la entrada de una hipoteca y las condiciones de financiación cambiaron.

La demanda se fue desplazando progresivamente hacia el alquiler.

Pero aquí apareció un problema:

España tenía mucha más experiencia construyendo viviendas para vender que creando un gran parque de viviendas para alquilar.

Y la oferta de alquiler no creció al mismo ritmo que la demanda en muchas zonas.

El Banco de España ha señalado precisamente el limitado crecimiento de la oferta de vivienda nueva y el aumento de la demanda de alquiler como factores relevantes para explicar la evolución reciente de los precios.


Las reglas del alquiler tampoco han sido siempre las mismas

La legislación ha cambiado varias veces.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció el marco general del alquiler. Posteriormente, en 2013, se introdujeron medidas destinadas a flexibilizar el mercado, reduciendo, entre otras cosas, la duración mínima obligatoria de los contratos.

En 2019 se volvió a modificar la normativa y se ampliaron los periodos de protección del inquilino.

Y en 2023 llegó la Ley por el Derecho a la Vivienda, que introdujo nuevas medidas, entre ellas la posibilidad de declarar determinadas zonas como zonas de mercado residencial tensionado y establecer mecanismos específicos para ellas.

Es decir, en pocos años hemos pasado por políticas bastante diferentes.

Unas buscaban facilitar y flexibilizar el alquiler.

Otras han buscado aumentar la protección del inquilino y contener determinados precios.

Esto demuestra que el debate sobre la vivienda no tiene una solución legislativa sencilla.


¿Y por qué no construimos simplemente más viviendas?

Aquí encontramos probablemente una de las claves.

Construir una vivienda requiere suelo, permisos, financiación, materiales, mano de obra y tiempo, y el suelo no es un recurso ilimitado.

Además, no sirve de mucho construir miles de viviendas donde nadie quiere vivir o donde no existen empleos y servicios suficientes.

El problema aparece especialmente en las zonas donde la población, el empleo y la demanda de vivienda crecen más rápidamente que la oferta.

Por eso podemos encontrar simultáneamente viviendas vacías en determinados municipios y precios prohibitivos en determinadas ciudades.

No existe un único «mercado español de la vivienda» homogéneo.


¿Tenemos millones de viviendas vacías?

Sí.

El Censo de Viviendas 2021 del INE contabilizó más de 3,8 millones de viviendas vacías.

Pero este dato necesita una explicación.

Una vivienda vacía no significa necesariamente una vivienda disponible para alquilar mañana.

Puede estar en un pueblo con escasa demanda, encontrarse en mal estado, pertenecer a una herencia todavía sin resolver, estar destinada a la venta, ser una segunda residencia utilizada ocasionalmente o simplemente no querer su propietario alquilarla.

Por tanto, no podemos solucionar automáticamente el problema de la vivienda poniendo en alquiler todas las viviendas que estadísticamente aparecen como vacías.

El dato es importante, pero hay que interpretarlo correctamente.


La vivienda turística añade una nueva presión en determinadas zonas

En los últimos años ha aparecido además otro fenómeno: la utilización de viviendas para alquiler turístico y, más recientemente, el crecimiento del alquiler temporal.

En determinadas ciudades y zonas turísticas, una vivienda que antes podía destinarse al alquiler residencial puede resultar económicamente más atractiva para otros usos.

El Banco de España ha señalado que el crecimiento de los alquileres turísticos y temporales puede limitar parte de la oferta disponible para el alquiler residencial tradicional, aunque su importancia varía considerablemente según el territorio.

Por eso tampoco sería correcto decir que los pisos turísticos son la causa del problema de vivienda en toda España.

Son un factor más y tienen una importancia especialmente elevada en determinados mercados.


¿Y los fondos de inversión?

También han adquirido protagonismo.

España creó en 2009 las conocidas como SOCIMI, sociedades destinadas a facilitar la inversión en activos inmobiliarios, especialmente vinculados al alquiler.

Esto ha provocado un debate sobre el papel de los grandes inversores en el mercado residencial.

Pero conviene evitar simplificaciones.

Los grandes propietarios e inversores son importantes en determinados segmentos y lugares, pero la inmensa mayoría del parque residencial español no pertenece a grandes fondos.

El problema de la vivienda no puede explicarse únicamente por ellos.


Y hay otro factor: el miedo a la ocupación

Hay otro elemento que no conviene ignorar: la ocupación ilegal de viviendas. Aunque no parece razonable presentarla como una causa principal de la actual crisis de vivienda, sí puede tener un efecto indirecto: la percepción de inseguridad o de dificultades para recuperar una vivienda puede hacer que algunos propietarios sean más reacios a ponerla en alquiler, especialmente cuando se trata de pequeños propietarios. Las estadísticas oficiales distinguen, además, entre allanamiento de morada y usurpación de inmuebles, dos situaciones jurídicamente diferentes; el propio Ministerio del Interior establece que una primera o segunda residencia tiene la consideración de morada y cuenta con la protección penal correspondiente. El Banco de España ha señalado que la seguridad jurídica y la efectividad de los mecanismos de defensa del propietario influyen en la oferta de alquiler, aunque su análisis se refiere al conjunto de factores regulatorios y contractuales, no específicamente a la ocupación ilegal. Por ello, aunque el fenómeno pueda ser estadísticamente reducido respecto al conjunto del parque de viviendas, el miedo que genera no debería despreciarse: si una parte de los propietarios decide mantener sus viviendas vacías por temor a problemas para recuperarlas, se reduce aún más una oferta de alquiler que ya resulta insuficiente en determinadas zonas.


Entonces, ¿qué hemos hecho mal?

Quizá la pregunta esté mal planteada.

Porque durante décadas se tomaron decisiones que tenían sentido en el contexto en que fueron adoptadas.

Se fomentó la propiedad porque España necesitaba viviendas.

Se construyó mucho porque había una enorme demanda.

Se facilitó el crédito porque la economía crecía.

Se modificó el suelo para facilitar el desarrollo urbanístico.

Después de la crisis se intentó recuperar el alquiler.

Posteriormente se reforzó la protección de los inquilinos.

Y ahora se intenta aumentar el parque público y la vivienda protegida.

El problema es que todas esas políticas han ido acumulándose y produciendo efectos diferentes.


Lo que quizá nos ha faltado

Hay una cuestión sobre la que existe bastante consenso entre los análisis económicos recientes:

España dispone de un parque público de alquiler asequible demasiado pequeño.

El Banco de España ha señalado la necesidad de aumentar significativamente ese parque y de favorecer la creación de nueva oferta de alquiler a precios asequibles.

Y aquí aparece una diferencia fundamental.

Una cosa es construir vivienda.

Otra muy distinta es construir vivienda que permanezca durante décadas a disposición de familias que no pueden acceder al mercado libre.

España ha construido muchísimo de lo primero, pero mucho menos de lo segundo.


¿Qué puede hacer la política de vivienda?

Probablemente no exista una única solución.

Hay varias vías que pueden combinarse:

Construir más vivienda donde realmente hace falta.

Aumentar el parque público de alquiler.

Liberar suelo adecuado y agilizar los procedimientos urbanísticos.

Favorecer la rehabilitación de viviendas existentes.

Movilizar parte de las viviendas vacías cuando sea viable.

Dar seguridad jurídica suficiente para que los propietarios particulares quieran alquilar.

Proteger a los inquilinos vulnerables.

Regular los usos turísticos y temporales allí donde estén generando problemas de oferta residencial.

Mantener una política de vivienda protegida que garantice que esa vivienda siga siendo asequible durante mucho tiempo.

Ninguna de estas medidas, por sí sola, parece suficiente.


Una historia de varias décadas

Quizá la conclusión más importante sea que no hemos llegado hasta aquí de repente.

La situación actual es consecuencia de una combinación de factores:

un modelo histórico basado en la propiedad,

un enorme ciclo de construcción y crédito,

la posterior crisis inmobiliaria,

la caída de la construcción durante años,

el crecimiento de la demanda de alquiler,

la escasez de vivienda pública,

la concentración de población y empleo en determinadas zonas,

el turismo y los nuevos usos de la vivienda,

y décadas de cambios legislativos.

Por eso resulta difícil encontrar una única ley que explique el problema.

Y también resulta difícil solucionarlo con una única ley.


La pregunta que queda abierta

La vivienda tiene una característica peculiar.

Para quien tiene una casa pagada, puede ser su patrimonio.

Para quien la alquila, es una necesidad mensual.

Para quien quiere comprarla, es una inversión de décadas.

Para un promotor, es un producto.

Para un fondo, puede ser un activo financiero.

Para una administración, es una responsabilidad social.

Y para una familia joven, sencillamente puede ser el lugar donde quiere construir su vida.

Quizá el verdadero debate de la vivienda no consista en decidir si la vivienda debe ser propiedad privada, un derecho social o una mercancía.

Es las tres cosas al mismo tiempo.

El problema aparece cuando esas tres funciones entran en conflicto.

Y después de décadas cambiando leyes, construyendo viviendas, modificando el mercado del alquiler y creando diferentes incentivos, España sigue teniendo pendiente una pregunta fundamental:

¿Cómo conseguimos que haya suficiente vivienda, en los lugares donde se necesita y a precios que puedan pagar quienes viven y trabajan allí?

Esa, probablemente, sea la verdadera pregunta que deberíamos intentar responder.


Fuentes principales

  • Constitución Española, artículo 47 — BOE.

  • Instituto Nacional de Estadística — Censo de Población y Viviendas 2021.

  • Banco de España — análisis del mercado de la vivienda residencial y del alquiler.

  • Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos — BOE.

  • Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones — BOE.

  • Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda — BOE.

  • Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 — BOE.



«La vivienda no se ha convertido en un problema por una sola decisión. Se ha convertido en un problema porque durante décadas hemos construido un sistema en el que la vivienda ha sido simultáneamente un hogar, un derecho, una inversión, un activo financiero, una fuente de ingresos y, en determinadas zonas, un producto turístico.»

viernes, 25 de septiembre de 2026

Maricarmen: cuando la ley y la moral se encuentran frente a frente

Hay historias que consiguen que una cuestión jurídica deje de parecernos solamente jurídica.

El caso de Maricarmen es una de ellas.

Una mujer de 87 años, que ha vivido durante décadas en la misma vivienda, termina siendo desahuciada. La imagen de una anciana saliendo de su casa en camilla resulta difícil de contemplar sin sentir tristeza. Y, probablemente, esa reacción es la más humana de todas.

Pero precisamente por eso conviene separar dos cuestiones que, en este caso, parecen haberse mezclado: la legalidad y la moralidad.

Porque una cosa es preguntarnos qué dice la ley y otra muy distinta qué consideramos que debería hacer una sociedad con una persona de esa edad y en esas circunstancias.

La ley tiene sus reglas

El contrato de la vivienda se remonta a 1956. Después de la muerte de sus padres, Maricarmen continuó ocupándola mediante las sucesivas subrogaciones previstas en aquel contrato y en la legislación aplicable.

El problema es que esas posibilidades de subrogación no son indefinidas. Según las informaciones publicadas sobre el caso, los tribunales terminaron considerando que el derecho de Maricarmen a continuar con aquel contrato se había extinguido. El Tribunal Supremo, además, inadmitió posteriormente el recurso.

Es decir, podemos discutir si la legislación es adecuada, si debería haberse previsto otra solución para personas en situaciones como ésta o si las administraciones deberían disponer de mejores mecanismos de protección, pero eso es diferente de afirmar que la propiedad no tenía derechos.

La vivienda tiene un propietario y, como cualquier propietario, tiene derechos reconocidos por la ley.

En este caso particular, se trata de un fondo de inversión, pero...

¿Qué ocurriría si esa vivienda perteneciera una persona particular, y además, tan vulnerable como Maricarmen?

Nos resulta más sencillo aceptar que se recupere una propiedad cuando imaginamos detrás a una familia, a una persona mayor que necesita venderla, a alguien que ha heredado un piso o incluso a otra persona desprotegida que necesita esa vivienda.

En este caso, el problema moral se complica porque el propietario es un fondo de inversión.

Pero la propiedad sigue siendo propiedad, y la ley aplicable es la misma.

Que algo sea legal no significa necesariamente que nos parezca moralmente satisfactorio.

De ahí el debate que nos remueve las conciencias.

¿Deberíamos dejar a una mujer de 87 años, vulnerable y con problemas de movilidad, sin la vivienda en la que ha pasado prácticamente toda su vida?

Personalmente, creo que es perfectamente comprensible que la respuesta emocional de mucha gente sea un no.

No porque la propiedad deje de tener derechos, sino porque también existe una obligación moral de intentar que una persona en esas circunstancias no termine en la calle.

Y eso nos lleva a una segunda cuestión que tampoco deberíamos esconder:

¿Existían alternativas?

Según el Ayuntamiento de Madrid, se habían ofrecido diferentes soluciones, entre ellas ayuda para buscar otra vivienda, una plaza de emergencia y una habitación en una residencia privada. Desde el entorno de Maricarmen se cuestionó que esas alternativas fueran adecuadas o asumibles para ella.

También se informó de que el Ministerio de Vivienda había intentado adquirir la vivienda mediante el mecanismo de compra pública de CASA 47, una oferta que la propiedad rechazó.

Por tanto, tampoco parece correcto reducir toda la historia a "una anciana abandonada a su suerte" frente a "un fondo buitre que simplemente quiere echarla".

La realidad parece bastante más complicada.

Y hay otra cuestión que apenas se plantea

Una vivienda no puede ser considerada necesaria únicamente porque la necesite quien actualmente la ocupa, ya que podría haber otras prioridades como que, porque podría necesitarla otra persona.

Quizá una viuda con una pensión todavía más pequeña.

Quizá una familia con hijos.

Quizá una persona con discapacidad.

Quizá alguien que lleva años esperando una vivienda asequible.

Y si aceptamos que una persona vulnerable tiene derecho a permanecer indefinidamente en una vivienda por el hecho de ser vulnerable, inmediatamente aparece otra pregunta:

¿Quién decide quién es más vulnerable?

¿Y durante cuánto tiempo?

Son preguntas incómodas, pero necesarias si queremos hablar seriamente de vivienda.

El paso del tiempo también cambia nuestra percepción

Hay algo especialmente llamativo en este caso.

Si el conflicto hubiera terminado hace veinte años, cuando Maricarmen era mucho más joven, probablemente apenas habría despertado atención.

Quizá habría sido simplemente otro procedimiento judicial relacionado con un contrato antiguo.

Pero hoy vemos a una mujer de 87 años, con movilidad reducida, abandonando la vivienda en la que ha vivido durante siete décadas.

Y eso cambia nuestra percepción.

No necesariamente cambia la ley, pero sí cambia nuestra mirada.

Lo que hace veinte años podía parecernos un problema estrictamente contractual hoy nos parece, además, un problema humano.

Y quizá esa sea precisamente la fuerza de este caso.

Ni todo es blanco ni todo es negro

Podemos sentir una enorme pena por Maricarmen sin afirmar que el propietario no tenga derechos.

Podemos defender el derecho a la propiedad sin pensar que una persona de 87 años debería quedarse sin hogar.

Podemos entender que un contrato ha terminado y, al mismo tiempo, pensar que las administraciones deberían haber encontrado una solución digna mucho antes de llegar al momento del desahucio.

Y podemos incluso aceptar que las alternativas ofrecidas quizá fueran legalmente suficientes, pero preguntarnos si eran realmente adecuadas desde el punto de vista humano.

No son posiciones necesariamente incompatibles.

El verdadero problema quizá esté en que hemos permitido que sea un juez, un propietario, una administración o la presión social quien tenga que resolver, al final del camino, un problema que debería haberse solucionado mucho antes.

La pregunta que queda

El caso de Maricarmen ya no tiene solamente una dimensión jurídica.

Nos obliga a preguntarnos qué queremos que ocurra cuando la legalidad y nuestra conciencia entran en conflicto.

¿Hasta dónde debe llegar la protección de una persona vulnerable?

¿Quién debe asumir el coste de esa protección?

¿El propietario?

¿La Administración?

¿La sociedad?

¿Debe garantizarse una vivienda alternativa aunque el ocupante haya perdido legalmente el derecho sobre la vivienda?

¿Y qué ocurre con las otras personas vulnerables que también necesitan una casa?

No tengo una respuesta sencilla.

Y quizá no deberíamos tenerla.

Porque precisamente de eso trata este debate.

De reconocer que detrás de un expediente judicial hay una persona. Pero también de reconocer que detrás de una propiedad hay unos derechos.

Maricarmen merece toda nuestra compasión por las circunstancias que está viviendo.

Y, al mismo tiempo, una sociedad madura debería ser capaz de hablar de este asunto sin convertir automáticamente al propietario en culpable y a quien ocupa la vivienda en propietario moral de ella.

Quizá la verdadera pregunta no sea quién gana esta batalla.

Quizá sea otra:

¿Cómo hemos llegado a una situación en la que una mujer de 87 años y el derecho de propiedad han acabado enfrentados en un portal de Madrid, cuando probablemente nuestra obligación como sociedad era encontrar una solución mucho antes?

Ahí es donde empieza, de verdad, el debate entre lo legal y lo moral.

domingo, 6 de septiembre de 2026

Vencer no es convencer

Las urnas pueden ser la confrontación más justa de unas ideas políticas. En ellas, al menos en teoría, todos tenemos el mismo voto y cada ciudadano tiene la posibilidad de decidir libremente qué proyecto considera mejor para la sociedad.

Por eso las elecciones son una de las grandes conquistas de la democracia. No necesitamos imponernos unos a otros por la fuerza, ni resolver nuestras diferencias mediante enfrentamientos. Las podemos resolver depositando una papeleta en una urna.

Pero hay algo que conviene no olvidar: vencer en unas elecciones no significa necesariamente convencer.

Una mayoría electoral otorga legitimidad para gobernar durante un determinado periodo. Permite poner en práctica un programa, tomar decisiones y asumir la responsabilidad de hacerlo. Pero no transforma automáticamente ese programa en la única verdad posible, ni convierte al adversario en alguien equivocado por el simple hecho de haber perdido.

La democracia no debería terminar la noche de las elecciones.

Quizá incluso debería comenzar entonces su parte más difícil.

Porque gobernar para quienes te han votado es relativamente sencillo. El verdadero ejercicio democrático consiste en gobernar también teniendo en cuenta a quienes no lo hicieron. Y para quienes están en la oposición, aceptar el resultado de las urnas no significa renunciar a sus ideas: significa defenderlas utilizando las herramientas que la propia democracia proporciona.

Hay una diferencia importante entre ganar una votación y ganar un debate.

En una votación se cuentan voluntades. En un debate se confrontan argumentos. Una mayoría puede decidir qué camino tomar, pero no necesariamente demuestra que ese camino sea el mejor. Las sociedades avanzan precisamente porque las ideas se cuestionan, se revisan y, algunas veces, se sustituyen.

También deberíamos aprender a distinguir entre el adversario político y el enemigo.

Quien piensa diferente no es necesariamente menos honrado, menos inteligente ni menos preocupado por el bien común. Puede estar equivocado —igual que podemos estarlo nosotros—, pero también puede haber razones detrás de su posición que merezcan ser escuchadas.

Y aquí aparece una de las grandes dificultades de nuestra política actual: hemos aprendido a ganar elecciones mejor que a escucharnos.

Nos preocupamos demasiado por demostrar que el otro está equivocado y demasiado poco por descubrir si tiene alguna razón que pueda ayudarnos a mejorar nuestras propias ideas.

Quizá deberíamos recuperar una vieja virtud: la capacidad de cambiar de opinión cuando los argumentos del otro son mejores que los nuestros.

Eso no es debilidad. Es precisamente lo contrario.

Una democracia fuerte no es aquella en la que todos pensamos igual. Es aquella en la que podemos pensar diferente, discutir con firmeza, votar de manera distinta y, al terminar, seguir considerándonos ciudadanos que forman parte de la misma comunidad.

Las urnas establecen quién tiene más apoyo en un momento determinado. No establecen quién posee la verdad.

Por eso, después de cada elección, estaría bien recordar que hay dos maneras de entender la victoria.

Una consiste en celebrar que hemos conseguido más votos que el contrario.

La otra, mucho más difícil, consiste en preguntarnos por qué nos han votado, por qué otros no lo han hecho y qué podemos aprender de quienes piensan diferente.

Porque las urnas permiten vencer.

Pero convencer es otra cosa.

Y quizá una democracia madura debería aspirar a algo más que a ganar elecciones: debería intentar que, después de la confrontación, algunas de nuestras ideas sean capaces de convencer incluso a quienes inicialmente no las compartían.

Vencer es obtener una mayoría. Convencer es conseguir que una idea sea comprendida, discutida y, quizá, aceptada por razones.

Y entre ambas cosas existe toda la distancia que hay entre gobernar y construir una sociedad.

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