Una historia de suelo, ladrillo, crédito, alquiler y decisiones políticas
Hay pocas cosas que hayan cambiado tanto en España durante las últimas décadas como nuestra relación con la vivienda.
Durante muchos años, comprar una casa parecía formar parte del camino natural de cualquier familia. Hoy, para muchos jóvenes y también para familias con ingresos normales, conseguir una vivienda a un precio razonable se ha convertido en uno de los principales problemas de su vida.
¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
La respuesta no está en una sola ley, ni en un solo Gobierno. El problema de la vivienda se ha ido construyendo durante décadas, a través de decisiones políticas, económicas y urbanísticas tomadas en circunstancias muy diferentes.
Y quizá entender esa historia nos ayude a comprender mejor el problema actual.
De un país de propietarios a un país con problemas para alquilar
La Constitución de 1978 estableció en su artículo 47 que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo, regulando además la utilización del suelo para impedir la especulación.
Sin embargo, España desarrolló durante décadas un modelo basado fundamentalmente en la vivienda en propiedad.
Se construyeron millones de viviendas y se incentivó fiscalmente la compra. La vivienda se convirtió así no solamente en un lugar donde vivir, sino también en la principal forma de ahorro y patrimonio de muchas familias.
El problema es que este modelo lejos de generar un gran parque público de viviendas destinadas permanentemente al alquiler asequible, generó una bolsa de riqueza, donde invertir los ahorros y que había que proteger.
Y esa circunstancia pesa hoy enormemente.
Los años del «España va bien» inmobiliario
Durante los años noventa y, sobre todo, entre 1997 y 2007, España vivió una extraordinaria expansión inmobiliaria.
Se construyeron viviendas a un ritmo muy elevado y el crédito era abundante.
La legislación del suelo también cambió. La Ley 6/1998 modificó sustancialmente el régimen del suelo y las valoraciones, dentro de un proceso que favoreció una mayor disponibilidad potencial de terrenos para su transformación urbanística.
Pero ocurrió algo importante: el precio del suelo empezó a incorporar las expectativas de lo que podría llegar a construirse sobre él.
Y cuanto más caro era el suelo, más difícil resultaba que la vivienda final fuese barata.
Durante aquellos años, además, comprar una vivienda se convirtió para muchas personas en una inversión. Se compraba porque se esperaba que siguiera subiendo.
Y mientras subían los precios, aumentaba también el endeudamiento de las familias.
Hasta que llegó 2008.
La burbuja explota
La crisis financiera e inmobiliaria cambió completamente el escenario.
Se paralizó la construcción, desaparecieron empresas, aumentó el desempleo y muchas familias tuvieron problemas para pagar sus hipotecas.
España se encontró entonces con una curiosa contradicción:
había construido una enorme cantidad de viviendas, pero eso no significaba que existiera vivienda asequible allí donde la población la necesitaba.
Había viviendas vacías o sin vender en determinados lugares y, al mismo tiempo, dificultades para acceder a una vivienda en otros.
La crisis también dejó otra consecuencia: durante años se construyó muy poco.
Y esta circunstancia sería importante más adelante.
El giro hacia el alquiler
Después de la crisis, comprar una vivienda se hizo más difícil para muchas personas.
Los jóvenes tenían mayores dificultades para ahorrar la entrada de una hipoteca y las condiciones de financiación cambiaron.
La demanda se fue desplazando progresivamente hacia el alquiler.
Pero aquí apareció un problema:
España tenía mucha más experiencia construyendo viviendas para vender que creando un gran parque de viviendas para alquilar.
Y la oferta de alquiler no creció al mismo ritmo que la demanda en muchas zonas.
El Banco de España ha señalado precisamente el limitado crecimiento de la oferta de vivienda nueva y el aumento de la demanda de alquiler como factores relevantes para explicar la evolución reciente de los precios.
Las reglas del alquiler tampoco han sido siempre las mismas
La legislación ha cambiado varias veces.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció el marco general del alquiler. Posteriormente, en 2013, se introdujeron medidas destinadas a flexibilizar el mercado, reduciendo, entre otras cosas, la duración mínima obligatoria de los contratos.
En 2019 se volvió a modificar la normativa y se ampliaron los periodos de protección del inquilino.
Y en 2023 llegó la Ley por el Derecho a la Vivienda, que introdujo nuevas medidas, entre ellas la posibilidad de declarar determinadas zonas como zonas de mercado residencial tensionado y establecer mecanismos específicos para ellas.
Es decir, en pocos años hemos pasado por políticas bastante diferentes.
Unas buscaban facilitar y flexibilizar el alquiler.
Otras han buscado aumentar la protección del inquilino y contener determinados precios.
Esto demuestra que el debate sobre la vivienda no tiene una solución legislativa sencilla.
¿Y por qué no construimos simplemente más viviendas?
Aquí encontramos probablemente una de las claves.
Construir una vivienda requiere suelo, permisos, financiación, materiales, mano de obra y tiempo, y el suelo no es un recurso ilimitado.
Además, no sirve de mucho construir miles de viviendas donde nadie quiere vivir o donde no existen empleos y servicios suficientes.
El problema aparece especialmente en las zonas donde la población, el empleo y la demanda de vivienda crecen más rápidamente que la oferta.
Por eso podemos encontrar simultáneamente viviendas vacías en determinados municipios y precios prohibitivos en determinadas ciudades.
No existe un único «mercado español de la vivienda» homogéneo.
¿Tenemos millones de viviendas vacías?
Sí.
El Censo de Viviendas 2021 del INE contabilizó más de 3,8 millones de viviendas vacías.
Pero este dato necesita una explicación.
Una vivienda vacía no significa necesariamente una vivienda disponible para alquilar mañana.
Puede estar en un pueblo con escasa demanda, encontrarse en mal estado, pertenecer a una herencia todavía sin resolver, estar destinada a la venta, ser una segunda residencia utilizada ocasionalmente o simplemente no querer su propietario alquilarla.
Por tanto, no podemos solucionar automáticamente el problema de la vivienda poniendo en alquiler todas las viviendas que estadísticamente aparecen como vacías.
El dato es importante, pero hay que interpretarlo correctamente.
La vivienda turística añade una nueva presión en determinadas zonas
En los últimos años ha aparecido además otro fenómeno: la utilización de viviendas para alquiler turístico y, más recientemente, el crecimiento del alquiler temporal.
En determinadas ciudades y zonas turísticas, una vivienda que antes podía destinarse al alquiler residencial puede resultar económicamente más atractiva para otros usos.
El Banco de España ha señalado que el crecimiento de los alquileres turísticos y temporales puede limitar parte de la oferta disponible para el alquiler residencial tradicional, aunque su importancia varía considerablemente según el territorio.
Por eso tampoco sería correcto decir que los pisos turísticos son la causa del problema de vivienda en toda España.
Son un factor más y tienen una importancia especialmente elevada en determinados mercados.
¿Y los fondos de inversión?
También han adquirido protagonismo.
España creó en 2009 las conocidas como SOCIMI, sociedades destinadas a facilitar la inversión en activos inmobiliarios, especialmente vinculados al alquiler.
Esto ha provocado un debate sobre el papel de los grandes inversores en el mercado residencial.
Pero conviene evitar simplificaciones.
Los grandes propietarios e inversores son importantes en determinados segmentos y lugares, pero la inmensa mayoría del parque residencial español no pertenece a grandes fondos.
El problema de la vivienda no puede explicarse únicamente por ellos.
Y hay otro factor: el miedo a la ocupación
Hay otro elemento que no conviene ignorar: la ocupación ilegal de viviendas. Aunque no parece razonable presentarla como una causa principal de la actual crisis de vivienda, sí puede tener un efecto indirecto: la percepción de inseguridad o de dificultades para recuperar una vivienda puede hacer que algunos propietarios sean más reacios a ponerla en alquiler, especialmente cuando se trata de pequeños propietarios. Las estadísticas oficiales distinguen, además, entre allanamiento de morada y usurpación de inmuebles, dos situaciones jurídicamente diferentes; el propio Ministerio del Interior establece que una primera o segunda residencia tiene la consideración de morada y cuenta con la protección penal correspondiente. El Banco de España ha señalado que la seguridad jurídica y la efectividad de los mecanismos de defensa del propietario influyen en la oferta de alquiler, aunque su análisis se refiere al conjunto de factores regulatorios y contractuales, no específicamente a la ocupación ilegal. Por ello, aunque el fenómeno pueda ser estadísticamente reducido respecto al conjunto del parque de viviendas, el miedo que genera no debería despreciarse: si una parte de los propietarios decide mantener sus viviendas vacías por temor a problemas para recuperarlas, se reduce aún más una oferta de alquiler que ya resulta insuficiente en determinadas zonas.
Entonces, ¿qué hemos hecho mal?
Quizá la pregunta esté mal planteada.
Porque durante décadas se tomaron decisiones que tenían sentido en el contexto en que fueron adoptadas.
Se fomentó la propiedad porque España necesitaba viviendas.
Se construyó mucho porque había una enorme demanda.
Se facilitó el crédito porque la economía crecía.
Se modificó el suelo para facilitar el desarrollo urbanístico.
Después de la crisis se intentó recuperar el alquiler.
Posteriormente se reforzó la protección de los inquilinos.
Y ahora se intenta aumentar el parque público y la vivienda protegida.
El problema es que todas esas políticas han ido acumulándose y produciendo efectos diferentes.
Lo que quizá nos ha faltado
Hay una cuestión sobre la que existe bastante consenso entre los análisis económicos recientes:
España dispone de un parque público de alquiler asequible demasiado pequeño.
El Banco de España ha señalado la necesidad de aumentar significativamente ese parque y de favorecer la creación de nueva oferta de alquiler a precios asequibles.
Y aquí aparece una diferencia fundamental.
Una cosa es construir vivienda.
Otra muy distinta es construir vivienda que permanezca durante décadas a disposición de familias que no pueden acceder al mercado libre.
España ha construido muchísimo de lo primero, pero mucho menos de lo segundo.
¿Qué puede hacer la política de vivienda?
Probablemente no exista una única solución.
Hay varias vías que pueden combinarse:
Construir más vivienda donde realmente hace falta.
Aumentar el parque público de alquiler.
Liberar suelo adecuado y agilizar los procedimientos urbanísticos.
Favorecer la rehabilitación de viviendas existentes.
Movilizar parte de las viviendas vacías cuando sea viable.
Dar seguridad jurídica suficiente para que los propietarios particulares quieran alquilar.
Proteger a los inquilinos vulnerables.
Regular los usos turísticos y temporales allí donde estén generando problemas de oferta residencial.
Mantener una política de vivienda protegida que garantice que esa vivienda siga siendo asequible durante mucho tiempo.
Ninguna de estas medidas, por sí sola, parece suficiente.
Una historia de varias décadas
Quizá la conclusión más importante sea que no hemos llegado hasta aquí de repente.
La situación actual es consecuencia de una combinación de factores:
un modelo histórico basado en la propiedad,
un enorme ciclo de construcción y crédito,
la posterior crisis inmobiliaria,
la caída de la construcción durante años,
el crecimiento de la demanda de alquiler,
la escasez de vivienda pública,
la concentración de población y empleo en determinadas zonas,
el turismo y los nuevos usos de la vivienda,
y décadas de cambios legislativos.
Por eso resulta difícil encontrar una única ley que explique el problema.
Y también resulta difícil solucionarlo con una única ley.
La pregunta que queda abierta
La vivienda tiene una característica peculiar.
Para quien tiene una casa pagada, puede ser su patrimonio.
Para quien la alquila, es una necesidad mensual.
Para quien quiere comprarla, es una inversión de décadas.
Para un promotor, es un producto.
Para un fondo, puede ser un activo financiero.
Para una administración, es una responsabilidad social.
Y para una familia joven, sencillamente puede ser el lugar donde quiere construir su vida.
Quizá el verdadero debate de la vivienda no consista en decidir si la vivienda debe ser propiedad privada, un derecho social o una mercancía.
Es las tres cosas al mismo tiempo.
El problema aparece cuando esas tres funciones entran en conflicto.
Y después de décadas cambiando leyes, construyendo viviendas, modificando el mercado del alquiler y creando diferentes incentivos, España sigue teniendo pendiente una pregunta fundamental:
¿Cómo conseguimos que haya suficiente vivienda, en los lugares donde se necesita y a precios que puedan pagar quienes viven y trabajan allí?
Esa, probablemente, sea la verdadera pregunta que deberíamos intentar responder.
Fuentes principales
Constitución Española, artículo 47 — BOE.
Instituto Nacional de Estadística — Censo de Población y Viviendas 2021.
Banco de España — análisis del mercado de la vivienda residencial y del alquiler.
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos — BOE.
Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones — BOE.
Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda — BOE.
Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 — BOE.
«La vivienda no se ha convertido en un problema por una sola decisión. Se ha convertido en un problema porque durante décadas hemos construido un sistema en el que la vivienda ha sido simultáneamente un hogar, un derecho, una inversión, un activo financiero, una fuente de ingresos y, en determinadas zonas, un producto turístico.»
